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陳啟宗:管理層須恪守高端商業地產5個基因

2019-09-16 07:22:05 來源:長江商報

    長江商報記者 蔡靜 綜合報道

    一如過去20余年百余篇《致股東函》,恒隆集團、恒隆地產董事長陳啟宗在2019年中期業績報告中,繼續用自己的文字與股東交流。

    在致股東函中,陳啟宗洋洋灑灑,從世界格局、全球貿易到所處的市場以及所制定的營商模式闡釋了自己的策略。

    “自1992年進軍內地市場以來,我們的表現一直優異,本人預期前景會更加美好。”陳啟宗對恒隆在內地的發展如是描述。在他看來,恒隆的前景與外圍的環境迥然相反,外部形勢環境每況愈下,而恒隆的前景則“一片光明”,有些核心業務甚至“非常理想”。

    這個自稱“會賺長線的錢”的企業家,對恒隆做了哪些長線布局?從這份信函中或許可以找到答案。

    消費增長依然強勁

    每年恒隆集團董事長陳啟宗致股東的信函,或許是香港上市公司定期報告里最有“嚼”勁的一份報告。

    9月11日,香港物業發展商恒隆集團有限公司(恒隆集團,00010.HK)及恒隆地產有限公司(恒隆地產,00101.HK)發布2019年中期業績。

    業績顯示,截至2019年6月30日的六個月,恒隆集團收入下降17%至港幣45.05億元,因無物業銷售收入入賬所致。股東應占純利增加22%至港幣37.09億元,包括出售非核心投資物業所得收益。每股盈利相應上升至港幣2.72元。倘扣除物業重估收益及所有相關影響,股東應占基本純利躍升59%至港幣23.24億元。每股基本盈利相應增加至港幣1.71元。

    與業績發布的同時,恒隆集團董事長陳啟宗親筆致股東公開信也如約而至,回顧過去六個月,陳啟宗認為,中美貿易摩擦恒隆內地業務亦受到影響,但并非負面。

    根據一項具影響力的研究顯示,在中國國民購買的所有高端時尚產品中,僅有略超過四分之一是在國內交易。這個數字在未來六年有望增長至約50%。此外,預計同期的總銷售量會翻倍。這幾乎是四倍的增長。然而,一位頂級歐洲時裝品牌的高層告訴我們,這組數字有些保守。這對恒隆來說是莫大的喜訊,最近的收入增長和頂級時裝品牌的近期經驗均可引證這一點。

    將恒隆的購物商場過去六個月的業績表現與去年同期進行比較,上海的恒隆廣場的零售額及租金收入都保持兩位數增長。已經完成資產優化計劃的上海的港匯恒隆廣場北座實現相若的增長。當主樓南座明年開業時,預計將會錄得同等增長。

    另一座五星級購物商場——無錫的恒隆廣場,零售額及租金收入分別增長25%和26%。隨著若干高端品牌的進駐,大連的恒隆廣場的零售額及租金收入分別躍升27%和30%。往后的幾個月會有更多品牌進駐。濟南的恒隆廣場(預計不久將同樣升級至五星級)的零售額及租金收入分別增長11%和12%。次高端物業──沈陽的皇城恒隆廣場業績也非常出色,零售額及租金收入分別增長29%和23%。

    這組業績數據證實了中國國內消費表現良好,特別是奢侈品消費方面。這與相關報告以及在中國營運的主要時裝品牌的業績表現相符。目前為止,增長勢頭似乎非常強勁,且連續增長的勢頭可能會持續一段時間。

    以內地預期租金增幅彌補差距

    展望未來,陳啟宗闡釋目前所處的市場以及所制定的營商模式:在中國經濟蓬勃的城市,發展和持有以高端或次高端購物商場為核心的世界級商業綜合項目,并加以管理以作長期出租,而該等購物商場須為其細分市場中的龍頭。

    中國有121個大都市人口逾百萬(相對于美國有9個),92個城市人口逾300萬、78個人口逾500萬、13個人口逾1000萬。北京、上海、廣州和深圳等一線城市的購買力非常強勁,而二線城市的龍頭如杭州和武漢等的購買力也增長迅速。陳啟宗說,恒隆集團在內地扎根28年,目前只在9個大都市發展。根據現有的策略,估計至少有20個其他的大都市可以考慮發展。

    對于拿地,陳啟宗認為,除非該城市位列所有二線城市中的前三分一,甚至前四分一,否則不會考慮。再者,即使該城市符合恒隆集團所有的嚴格要求,但除非“地塊是市內最好的(不僅僅是我們在市內能找到的地塊中最好的),否則我們仍然會不為所動”。

    陳啟宗說,要取得成功,管理層必須恪守高端商業(特別是零售)地產業的5個基因,即最佳的位置、充足的土地面積、合理發展大綱、妥善的設計和優良的施工。時間跨度必定較長且需要耐心。必須做好等待的準備,良久地按兵不動,伺機而行。對品質的堅持是必要的,且須隨著時間的推移取得經驗和知識。盡管犯錯在所難免,但須竭盡所能避免重大失誤。所有這些守則構成達至成功至關重要的思維方式。這確實很難執行。

    陳啟宗表示,內地租務表現應該相當不錯。

    上海恒隆廣場的租金應持續穩步上升,而上海的港匯恒隆廣場的資產優化計劃一旦完成,將很快進入快速增長階段。

    上海以外的物業將保持目前的上升勢頭,原因如下:第一,奢侈品零售行業發展勢頭強勁。第二,多個商場的租戶組合正在進一步向高端市場發展,有許多世界頂級時裝品牌新加入。該集團與這些品牌最近已簽訂或不久會簽訂近60份租賃合約,其中約70%與上海以外的購物商場簽訂。第三,開業數年后,營運開支應穩定下來,使更多收入轉化為利潤增長。最后,恒隆集團將在未來12個月為物業組合增建大量空間。

    昆明恒隆廣場及其摩天辦公樓都將開業,待所有奢侈品牌均已進駐,正式開幕典禮將于明年第二季度舉行。

    今年9月,恒隆集團在內地的首家酒店——位于沈陽的市府恒隆廣場的五星級沈陽康萊德酒店。

    無錫恒隆廣場的第二座辦公樓將很快開業,在悉數租出之前,預計租金不會大幅上升。

    從2022年上半年開始,恒隆集團在上海以外的第一座住宅大樓——武漢的恒隆廣場——預計將會開售。無錫恒隆廣場的首兩座住宅大樓將于隨后的一年之內開售,之后便是沈陽市府恒隆廣場和昆明恒隆廣場的住宅大樓。

    “在2019至2025年的7年時間,預期新建成的總樓面面積共266萬平方米,即每年接近38萬平方米。這相比上一個的7年期要多出40%。”

    陳啟宗說,總而言之,本人預期前景可期,唯一令人失望的是香港。我們會竭盡所能,以內地預期租金的增幅彌補差距。

    恒隆集團、恒隆地產董事長陳啟宗。視覺中國圖


責編:ZB

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